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887333老奇l‘人论坛|光证资管首席经济学家:据以往利率规律,地产销售增速将触底回升

[摘要]销售面积和销售金额增速均出现环比和同比下降。全国商品房销售面积及销售额增速变化。若果换算成数据,10年期国债收益率每下降1%,而房地产销售增速则将加快20%。国债收益率已经连续下降近两年,按照过去规律,房地产销售增速将会触底回升。

887333老奇l‘人论坛|光证资管首席经济学家:据以往利率规律,地产销售增速将触底回升

887333老奇l‘人论坛,1-9月份,全国商品房销售额增速相比1-8月份下降1.2%,相比2017年1-9月份增速下降1.3%。而与之对应的销售面积增速相比1-8月份下降1.1%,相比2017年1-9月份增速下降7.4%。销售面积和销售金额增速均出现环比和同比下降。当然,在销售面积增速下降的情况下,销售金额则实现了15.6%的增长,住房价格上涨是一个重要原因。

全国商品房销售面积及销售额增速变化。注:此增速为月度累计增速

近日,中国首席经济学家论坛理事、光大证券资产管理有限公司首席经济学家徐高先生认为,在许多人的心目中,地产行业的波动受到房地产调控政政策影响,而事实上,房地产行业受到资金成本(利率)的影响更为显著。徐高先生所讲的资金成本事实上也是国家对楼市调控使用的重要金融手段,比如说随着房贷利率的逐步提高,则会不断挤出购房需求。当然,这仅仅是单向领域。

徐高先生认为,如果把房地产销售走势与国债收益率走势对比发现,以具有代表性的10年期国债收益率为例,在过去十多年,只要国债收益率走低,房地产销售速度则会快速提升,房地产销售反映滞后国债利率3个月时间。如果把商品房销售同比增速与国债收益同比下降速度曲线放在一张图里,则会发现两者曲线惊人的一致。若果换算成数据,10年期国债收益率每下降1%,而房地产销售增速则将加快20%。国债收益率已经连续下降近两年,按照过去规律,房地产销售增速将会触底回升。

10年期国债利率与房地产销售速度步调一致

在严厉楼市调控下,另外一组数据就显得很诚实。根据国家统计局公布的1-9月份开发商到位资金增速来看,自1-4月份增速下滑到2.1%的时候,5-9月份则快速回升,累计增速分别达到5.1%、4.6%、6.4%、6.9%、7.8%,基本接近2017年1-9月份8%的增速。所以,我们很多时候只看到表象,想当然认为,即使央行多次放水,包括年内1月份、4月份、7月份、10月份四次累计降准,释放高达2.6万亿的流动性,在严控下不可能有资金流入房地产领域。事实上,经历多次放水后,无论是实体企业、还是金融企业,资金成本都大幅下降,房地产融资渠道虽然受限,但不排除通过其他方式流入到房地产开发投资领域,开发商到位资金快速回暖除了销售回款加速外,这也是原因之一。

全国房地产开发企业本年到位资金增速

在“房住不炒”方针指引下,开发商失去了再去突破房屋备案价格限制的冲劲,在不断有债务到期之时,活下去是开发商首要选择目标。房子卖出去才能算业绩,款回进来才算资本。如果资金实力不太厚实的开发商,贴着成本或者亏损一些,也必须加快销售和资金回笼。当前,开发商的策略就是快速销售楼市降温城市房源,适当降一些价格是他们能接受的。如果说有阻力的话,那就是前期购买业主。还有一种情况,开发商只管卖房,不管拿地,那么对地方财政也会产生影响,开发商自由降价,甚至大幅度降价,也可能受到地方上的阻力。

开发商加快资金回笼

自2016年以来,全国产生高价地住宅用地超过500宗,地块资金成本自然不低。在严厉调控限制下,开发商拿的高价地,却卖不出高价房,开发销售就面临亏损。调控政策若持续,底子不厚的开发商可能会受到高价地拖累。及早选择合作开发或者转让,或可以少一些损失,维持企业生存。但同时,今年以来近900总土地流拍,如果继续持续的话,对未来1-3年新房供应产生影响。所以,我们不要被眼前楼市调整所迷惑,地方上只有加快土地成交,增加土地供应才不会对未来楼市供应埋下隐患。

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